„Vérszagra gyűl az éji vad…”

…avagy A bedőlt lakáshitelek kezelése során kinek mi az érdeke?

Előre látható volt, hogy a jelzáloghitel intézményének bevezetésével, illetve a hitelezési feltételek puhításával előállnak - akár tömegesen is - olyan helyzetek, amikor az adós képtelenné válik a vállalt hitel részleteinek a szerződés szerinti teljesítésére, és a hitelező, azaz a bank már nem tud várni a pénzére – mert ketyegnek ugye a kamatok – így kényszerértékesítésre kerül sor. A kényszerértékesítés piacgazdaságokban hagyományos formája az árverés – régiesen kótyavetye – illetve a specializáció, illetve szakosodás következtében erre szakosodott vállalkozások jelennek meg a piacon, szolgáltatásaikat ajánlva a bankoknak.

Lássuk a hírt:
VG.hu - Világgazdaság Online - Pénz és tőkepiac:
Összefoghatnak a követeléskezelők és az ingatlanforgalmazók! Nőhet a lakásárverések száma!

“Növekedhet a felmondott lakáshitelek miatt sorra kerülő árverések száma, ez annak köszönhető, hogy a bankoknak egyre több a kockázatos lakossági ügyfele – nyilatkozta lapunknak Pongrác László, a Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetségének (Makisz) elnöke.

Az ügyfelek kockázatosabb jövedelmi kategóriák felé történő eltolódása és a szabad rendelkezésű jelzáloghitelek állományának emelkedése növelheti az arányt. Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel. A Makisz elnöke elsősorban az európai kockázatitőke-társaságok megjelenését várja ezen a piacon. A hitelintézetek tapasztalatai szerint ugyanakkor a lakáshiteleknél egyelőre igen kedvező a helyzet: az árverésig jutott szerződések aránya ezrelékekben mérhető, ami töredéke a fogyasztási hiteleknél megszokott néhány százalékos aránynak. Konkrét számokról nem szívesen nyilatkoznak az érintettek, ám legtöbbjük beszámolója szerint az eddig már ténylegesen „bedőlt” szerződések száma néhány darabra szorítkozik. (Ennek alapján a végrehajtásig eljutott szerződések száma vélhetően százas nagyságrendben mozoghat az egész piacon.)

A jövő kilátásait illetően eltérően vélekednek a piaci szereplők. Petőh Gyula, a K&H főosztályvezetője lapunknak elmondta: mindenképpen arra számítanak, hogy kismértékben emelkedik a problémássá váló lakáshitelek aránya. Nem hagyható figyelmen kívül, hogy romlik az adósok átmeneti fizetőképessége, vagy az, hogy a szezonalitás miatt egyéb kiadások terhelik őket – fűzte hozzá a főosztályvezető. Petőh szerint főleg a devizaárfolyam drasztikus emelkedése idézheti elő a lakáshitelek törlesztőrészleteinek jelentős növekedését, ám az árfolyam megugrása jelenleg nem várható.

Bruder Márton, az OTP Faktoring Rt. vezérigazgatója szerint ugyanakkor nem lesz több a felmondott lakáshitel-szerződések száma, és a szakember úgy véli, hogy a tendencia változására a deviza alapú lakáshitelek számának gyors növekedése ellenére sem kell számítani.

Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel „bedől”, akkor felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző. Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve feljebb srófolja az árat. A kockázatitőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a vezérigazgató, aki szerint jobb lenne, ha az önkormányzatok vásárolnák meg az árverésen a lakóingatlanokat.”

Hiába no, új szolgáltatás – szakma ? - jelent meg az ingatlanpiacon. A követeléskezelés. Szövetsége is van: Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetsége.

Nem véletlen.

Amilyen a magyar népesség egészségi állapota, amilyen a munkalehetőség, illetve ahogy „ketyeg a kamat”, ez törvényszerű.

Elég ugye egy infarktus – évente 25 ezer - avagy egy munkahelyelvesztés, és bizony máris nincs olyan jövedelme az adós családnak, amely ezeket a nem kalkulált kockázatokat elbírná.

„Az eddigi tapasztalatok szerint nagyjából fél év is eltelhet addig, amíg a nem fizető adós lakása árverés tárgyává válik: a szerződés felmondását ugyanis többszöri figyelmeztetés, felszólítás és személyes megkeresés előzi meg. Ráadásul a bankok mindent megtesznek azért, hogy megmentsék a szerződést, tehát, ha lehetőség van rá, a feltételek módosítása révén igyekeznek dűlőre jutni a bajba került ügyféllel.”

Fél év alatt sem gyógyul meg a „harcos” avagy fél év alatt sem talál – főleg ha negyven feletti – megfelelően fizető munkát, és bizony kész a helyzet.

Lássuk a főszereplőket és érdekeiket ebben az ingatlanpiaci drámában (mert ugye nem mindenki tartja ezt a helyzetet természetesnek).

A hitelező: A bank. Az adós: A család.

A hitelező érdekei:
Senki nem állíthatja azt, hogy a bank örül annak, ha egy lakáshitel bedől. Függetlenül attól, hogy a hitelszerződések úgy vannak megszerkesztve, hogy a bank lehetőleg ne bukjon, ezzel együtt pestiesen szólva ez „macera”, azaz nem kívánt esemény. Itt lépnek be a képbe az árverezéssel, illetve a követeléskezeléssel foglalkozó szolgáltatások. Nyilvánvaló a kétes követelések „portfoliójára” a bankoknak nem feltétlen érdemes saját szervezetükön belül külön szervezetet létrehozni, gazdaságosabb ennek a problémának a speciális szolgáltatókra bízása.

(Itt nem érvényes az a népi megfigyelés, miszerint „Szarnak, bajnak nincs gazdája”, mert itt, ezen a területen bizony van. Természetesen, ahogy az ismert, „Krisztus koporsóját sem őrizték ingyen”, ennek is meg vannak a költségei, amire ugye maga a hitelbiztosíték, azaz az ingatlan a fedezet.)

No és, van ám itt egy körülmény. Itt nem úgy van ám, hogy az érdekelt – azaz a bank –
ráér várakozni, ahogy egy-egy magyar vállalkozás, avagy magánszemély a 9-10 évig elhúzódó perekre, hogy például pénzéhez jusson. Nem ám. A jelek szerint ez a türelmi idő „akár” fél év is lehet. Persze, ezt pontosan nem tudja senki, így mérget se vegyen rá, hiszen ezt is a banktitok jótékony homálya fedi.

Az ilyen ügyeket megfigyelőnek óhatatlanul eszébe jut, vajon mi – avagy kik - határozzák meg a türelmi időt, merthogy nem az ingatlanpiac, az szinte biztos. Hiszen mi, akik itt a lakóingatlan piacon múlatjuk az időt – és keressük az összefüggéseket - jól tudjuk, hogy bizony a kereslet-kínálat hullámzó viszonyától, illetve az ingatlan értékétől is függ, hogy egy-egy – akármilyen okok miatt – piacra vitt és értékesítésre szánt ingatlan mennyi idő alatt kel el az úgynevezett piaci áron. Van ugyanis olyan lakóingatlan, ami akár egy hét alatt is elkelhet az úgynevezett „piaci áron,” és bizony van olyan is, ami akár két-három év alatt kel el az úgynevezett „piaci áron”.

Az adós érdeke:
Nyilvánvaló az, hogy az adós, aki nem tudja fizetni a részleteket, bizony bajban van. Bajban van egyfelől azért, mert nyilvánvalóan drasztikusan megváltoztak a jövedelmi viszonyai. A lakás viszont nem olyan áru, mint egy tartós fogyasztási cikk, úgymint autó, hűtő, tévé, stb. Ezek nélkül ugyanis még lakni lehet. Ám lakás nélkül? Az bizony maga a „hajléktalanság”.

Józan ésszel feltételezhető ugye ilyenkor, hogy egy kisebb értékű lakásba költözve esetleg a bank a pénzéhez juthat, mert például még van annyi jövedelme a családnak, hogy egy kisebb törlesztő részletet és kisebb rezsit kibír. Ez ugye az egyik méltányos kimenekülési útvonal.

Ám lássuk, mit is nyilatkozik a gyakorló banki szakember?

„Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel bedől, akkor felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző.”

Talán ez a mondat nem igazán sikerült. Mert ugye, ha az adós adja el az ingatlant, úgy már nem kérhet irreálisan magas árat érte, mert ha eladta, akkor piaci áron adta el, hiszen volt vevője. No ne poénkodjunk, nyilván ez azt jelenti, hogy a szerencsétlen adós nem tud megszabadulni önként az értékeitől, hiszen ő igazán nem is akarná eladni, csak nem tudja megtartani. Magyarul a szerencsétlen adós nincs tisztában a piaci helyzettel és a piaci árakkal. Na és pénze sincs feltehetően szakértőt megbízni, aki az ő érdekeit képviselné, sőt talán még eszébe sem jut.

Lássuk be, ezen a ponton már nem egyeznek a hitelező és az adós érdekei! Mert ugye a hitelezőnek az áll érdekében, hogy mihamarabb pénzéhez jusson, és nem az, hogy az adóst ne érje vagyonvesztés. És akkor itt szusszanjunk egy percet. És nézzük a motivációkat. Mi is motiválja erre – azaz a kényszerértékesítésre - a hitelezőt?

Nos, a kamatok! Azaz a pénzügyi rendszer. Hiszen amikor a „Külföldi befektetői térfélen”, például Japánban 0 %, Franciaországban és Németországban 1-2 % a jegybanki kamat, addig itt nálunk Magyarországon?

És itt a lényeg. Pénz csinálja a pénzt. Nyilvánvaló, hogy a tőke oda áramlik, ahol nagyobb „marzsot” tud csinálni. Nem véletlen tehát a devizahitelek megjelenése sem. Hiszen itt minálunk ugye 7 % felett van a kamat, míg Nyugat-Európában 5 % alatt. És itt az a „kívánatos rés”, ami motivál. Jó, tudom, ez így talán túl egyszerű, ám ellenkező bizonyításáig ez a lényeg. Ebből következően nincs az a hitelintézet itt minálunk, amelyik megtehetné azt, hogy például két évet vár egy 50 milliós ház piaci értéken történő eladására. (Ebből persze fakad az a megfigyelés is, hogy magasabbról lehet nagyobbat esni.) Mert nem engedi neki ez a pénzügyi rendszer! És bizony ez ellen a pénzügyi rendszer ellen a mindenkori magyar kormányzat is tehetetlen, bármit is kommunikál. Nem árt tudni, hogy ezeket a szabályokat nem nálunk hozzák, hanem „BÁZEL”-ben (ha a Tisztelt Olvasónak mond valamit az a fogalom, hogy BÁZEL II.)

Jó tudni tehát az adósnak azt - ha már ebbe a szerencsétlen helyzetbe jutott -, hogy a „következő rendszerváltásig” csak két rossz közül választhat.

A nagyobbik rossz
A nagyobbik rossz, ha semmit nem tehet a maga érdekében a veszteségek, azaz a vagyonvesztés csökkentésére. Ez az út pedig a jelenlegi gyakorlat. A hitelező ugye a szerződésben „megszabott idő elteltével” már nem várhat, így kényszerértékesítésre kerül sor.

Ez ugye nem az eset, amit a TEGOVA definiál piaci forgalmi érték körülményeire?

Piaci-forgalmi értéknek azt az árat tekintjük, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve, hogy:- az eladó hajlandó az eladásra,- az adásvételi tárgyalások lebonyolítására ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre,- a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik,- a vagyontárgy meghirdetése és értékesítése kellő nyilvánossággal megy végbe,- az átlagostól eltérő, speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe.

Ugye egy kényszerértékesítésnél – a keretben megjelöltek - ilyenről szó sem lehet. Hiszen a kényszerértékesítésnél mind a hitelezőnek, mind pedig annak megbízottjának, azaz a követeléskezelőnek az az érdeke, hogy mihamarabb átessen a tranzakción. Mert számukra ez az ésszerű! Ám az ingatlanpiac természetébőlfakadóan az adósnak viszont nem ez az ésszerű. A bank, illetve a megbízottja odaadják annyiért a vevőnek, amit az kínál a „menekülési érték” felett. És mekkora különbség lehet az úgynevezett menekülési érték és a piaci ár között? Bizony-bizony. Akár 40-60 % is.

Na és kik járnak minálunk árverésekre? Nyilván azok, akiknek pénzük van, és olcsón, alkalmilag kívánnak venni. Mert nekik már lesz idejük kivárni a piaci áron történő értékesítésre az újabb vevőt, akinek haszonnal tovább adhatják. Logikus nem?

A kisebbik rossz, azaz az „előre menekülés”
A kisebbik rossz az, ha az adós még időben észbe kap. Felismeri, hogy nem fogja tudni a részleteket fizetni, ezért cselekvési tervet készít és a rendelkezésére álló maximum fél évben - piaci áron, és nem úgy, ahogy ő gondolja - vevőt keres az ingatlanra és megkeresi azt a másik lakást, kevesebb rezsivel, kisebb törlesztő részlettel, ahová átköltözködhet jelentősebb vagyonvesztés nélkül. No igen. Ez viszont már tervezési, szervezési –és piaci ismereteket igényel. És bizony ez az, ami nincs az átlagos hazai adósnak. Mert nem tudja, hogy egy jó ingatlanszakember 3-5 %-os jutalékért akár 20-30 %-os vagyonvesztéstől is megmenthetné.

A konkurencia
„Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel.”

Hátha nem is cserelakásokat, hanem a kisebb rossz mentén kisebb hitelű és rezsijű lakásokat bizonyosan tudnak egy kínálati piacon az ingatlanszakemberek fél év alatt találni. És nagy valószínűséggel a menekülési érték felett tudják eladni a hitelbiztosíték tárgyát, azaz a jelzáloggal terhelt lakást. Az ingatlanszakemberek ezáltal valóban konkurenciáját képezhetik a követeléskezelőknek.

A piaci ellenfelek
A fent levezetés alapján látható, hogy a hitel bedőlés esetén ellenérdekeltség áll fenn, a hitelező és az adós között. A hitelező mellett áll a követeléskezelő, az adós mellett állhat az ingatlanszakember. Feltéve, ha erről a lehetőségről tud az adós! Ezáltal konkurálhatnak az ingatlanszakemberek a követeléskezelők azon részével, akik a lakóingatlan piacon működnek.

Kockázati tőke társaságok
„A kockázati tőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a árverésen a lakóingatlanokat. Ez viszont csak úgy lenne elképzelhető, ha jelentős kínálati lakásállomány állna a követeléskezelők rendelkezésére.”

Ugyan miért ne folytatódna a lakáshitelek bedőlése? Betegség mindig lesz, munkahelyvesztés mindig lesz – ezt a bank ugyanis soha nem tudja kiszűrni - ebből fakadóan bedőlt lakáshitel is mindig lesz. Kérdés persze annak a nagyságrendje a piacon. Már hogy ne érné meg tőkét gyűjteni arra a célra, hogy „olcsón vegyen és drágán adjon” valaki a lakóingatlan piacon is? Hiszen ez mozgatja a kereskedelmet. Igenis van a kockázati tőke társaságoknak létalapja, ahogy nyilván ezt már többen „spontán” is csinálják, ám az üzleti fogásaikat nem kötik más orrára.

Na és itt egy érdekesség: „Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve, feljebb srófolja az árat.”

Méltányossági (?) okból hajlik (?) a hitelező arra, hogy feljebb srófolja az árat? És ha őt „srófolják fel”, akkor ő veszi meg? Megnéznénk néhányan egy-két ilyen árverést, amikor a hitelező is rész vesz az árverésen és éppen srófolja fel az árat. Kíváncsiság fogja el az embert az ilyen árverések szabályzatára és annak törvényességére vonatkozóan.

A kérdés az, hogy az ingatlanszakemberek milyen szerepkört vállalnak fel ebben a piaci szegmensben. Hozzásegítik az adóst ahhoz, hogy záros időn belül vagyonvesztéssel kerüljön ki ebből a slamasztikából például a kockázati tőke kezére dolgozva, avagy magát az adóst segítik abban, hogy a lehető legkisebb vagyonvesztéssel jöjjön ki ebből a csapdából?

---

A következtetés:

Az adós mindenképpen akkor jár anyagilag jobban, ha az előremenekülést választja:

Még időben megbízza az ingatlanszakembert a probléma megoldásával, aki a piaci viszonyok ismeretében fél éven belül piaci áron tud vevőt találni az ingatlanra, és talál az adósnak egy másik, kisebb rezsijű, és kisebb törlesztő részletű lakást.

jelzáloghitel, ingatlanhitel, lakáskölcsön, bedőlt hitel, kényszerértékesítáés, árverés