Megelőzhető fejfájások az ingatlaneladás körül

Ingatlaneladás, ingatlanközvetítők - kérdések és válaszok

Érdemes-e az ingatlant egyszerre több irodánál hirdetni?

Sok tulajdonos bíz meg több ngatlanközvetítőt, mert arra számít, hogy több iroda több helyen hirdet, és minél többen foglalkoznak vele, annál nagyobb esélye van arra, hogy belátható időn belül eladja az ingatlanát. Ezért van az, hogy egy-egy ingatlanhirdetési portálon, vagy újságban bosszantóan sok példányban találjuk meg ugyanannak az ingatlannak a hirdetéseit - ráadásul nem ritkán eltérő adatokkal! Hány közvetítőt érdemes megbízni, ha egyáltalán? »

Ki határozza meg az ingatlan hirdetési, avagy limitárát: az ügyfél vagy a közvetítő?

A kellő szakmai felkészültséggel rendelkező ingatlanközvetítő egy előzetes értékbecslés alapján, az ingatlanpiaci viszonyok ismeretében javaslatot tesz megbízójának, az eladónak, és közösen alakítják ki az eladó szempontjainak (pl. sürgősség) leginkább megfelelő árat.

Miért kérnek egyes ingatlanosok megbízási díjat? Nem kevésbé motiváltak így az értékesítésre?

Ellenkezőleg. Az eredményes eladás jó előkészítése nem kis energiával (és költséggel) jár. A komolyabban dolgozó ingatlanközvetítők a munkaidő-ráfordításon felül több tízezer forintot költenek egy-egy ingatlan széles körben való hirdetésére (hirdetési díjak), a megtekintések szervezésére (telefon) és lebonyolítására (benzin). Ha ezen ráfordítások után kiderül, hogy a tulajdonos meggondolta magát, és mégsem adja el az ingatlant, a közvetítő nemcsak ingyen dolgozott, hanem komoly anyagi veszteség éri.

Azt a tulajdonost, akinek a szándékai komolyak, és nem fogja magát meggondolni, nem éri anyagi veszteség a megbízási díj kifizetésekor, ha ezt egyetlen közvetítőnek, kizárólagos megbízási szerződés keretében fizeti, és ha a megbízási díj beleszámít az értékesítéskor (szerződéskötéskor) fizetendő sikerdíjba vagy jutalékba (az erről szóló megállapodást a megbízási szerződésnek természetesen tartalmaznia kell). A tulajdonos tehát megbízási díj fizetése esetén sem fizet többet a közvetítőnek, mintha csupán sikerdíjat fizetne az ügylet végén, de nagyságrendekkel magasabb színvonalú szolgáltatásra számíthat.

Kizárólagos szerződés esetén az eladó nyugodtabban alhat, ha ingatlanának eladása megfelelő kezekben van és jó mederben halad. Az általa megbízott ingatlanközvetítő ugyanis nem fog takarékoskodni az anyagi és időbeli ráfordításoktól, hanem minden követ meg fog mozgatni ingatlana értékesítése érdekében.

Normális dolog-e a megbízás felvételekor, a reális kínálati ár megállapítása érdekében elvégzett helyszíni értékbecslésért fizetni?

A szakképzett, és értékbecslésre jogosult közvetítő az értékarányok kialakításához is alapos tudással rendelkezik. Az eladó érdeke, hogy ingatlanát a piaci viszonyoknak megfelelő, reális áron kínálja: se el ne kótyavetyélje, se olyan magasan ne tartsa az árát, amin nem éri meg senkinek megvenni. Az értékbecslés is körültekintő eljárást, időbefektetést és gondosságot igényel. Véleményem szerint a jó és hasznos munkát érdemes megfizetni, a kizárólagos értékesítési szerződést azonban az ingatlanközvetítő honorálhatja azzal, hogy levonja a sikerdíj végösszegéből a megbízási díjon kívül az értékbecslés már kifizetett díját is (az erről szóló megállapodást is tartalmaznia kell a megbízási szerződésnek). Így az a megbízó, aki valóban rábízza ügyét a közvetítőjére, végső soron egy fillérrel sem fizet többet a 3 %-os sikerdíjnál.

Mit tegyen az az ingatlantulajdonos, aki képtelenné válik a vállalt hitel részleteinek a szerződés szerinti teljesítésére, és a bank kényszerértékesítéssel fenyegeti?

Akkor veszít a legkevesebbet, ha még időben észbe kap, és az előre menekülést választja. Felismeri, hogy nem fogja tudni a részleteket fizetni, ezért cselekvési tervet készít és a rendelkezésére álló maximum fél évben - piaci áron és nem úgy, ahogy ő gondolja - vevőt keres az ingatlanra és megkeresi azt a másik lakást, kevesebb rezsivel, kisebb törlesztő részlettel, ahová átköltözködhet jelentősebb vagyonvesztés nélkül. Ez viszont tervezési, szervezési – és főleg ingatlanpiaci ismereteket igényel.

Kevés bank által szorongatott adós ismeri fel időben, hogy egy jó ingatlanszakember 3-6 %-os jutalékért akár 20-30 %-os vagyonvesztéstől is megmenthetné.

A leggazdaságosabban akkor jár el tehát a bank által szorongatott tulajdonos, ha még időben megbízza az ingatlanszakembert a probléma megoldásával, aki a piaci viszonyok ismeretében fél éven belül piaci áron tud vevőt találni az ingatlanára, számára pedig talál egy másik, kisebb rezsijű, és kisebb törlesztőrészletet igénylő lakást.

ingatlanközvetítő, ingatlanközvetítés, megbízási díj, ingatlan értékbecslés díja, banki tartozás, kényszerértékesítés