Hány ingatlanközvetítőt érdemes megbízni?

Érdemes az ingatlant egyszerre több ingatlanközvetítő irodánál hirdetni?

Sok tulajdonos arra számít, hogy több ingatlanközvetítő több helyen hirdet, és minél többen foglalkoznak vele, annál nagyobb esélye van arra, hogy valaki belátható időn belül eladja az ingatlanát.

Mivel az ingatlanközvetítőknek csak eladáskor kell fizetni, a tulajdonos nincs tisztában azzal, hogy nemcsak anyagi kockázata lehet a sok ingatlanközvetítő megbízásának, de az ingatlan sikeres eladását is késlelteti, hátráltatja ez az eljárás.

Szinte rendszerré vált ugyanazt az ingatlant egyszerre 6-8 vagy mégtöbb ingatlanközvetítőnél, és még újságban is hirdetni.

Az az ingatlanközvetítő, aki komolyan foglalkozik a “sikerdíjas” szerződésben elvállalt ingatlanok hirdetésével, társirodák hálózatán keresztül is hirdet, tehát az ingatlan hirdetése rajta keresztül is több tíz, de ma már az internetes levelezőlisták és közös portálok segítségével nemritkán több száz ingatlanközvetítőhöz eljut.

Az együttműködő ingatlanközvetítők között gyakorlat, hogy a megbízott ingatlanközvetítő a kapott (általában 3 %-os) jutalékot megosztja azzal az ingatlanközvetítővel, aki végülis a vevőt hozza. A jó ingatlanközvetítő sok anyagi és időbeli ráfordítást “hitelez” a tulajdonosnak az ingatlan hirdetésének időszakában, és ingatlanainak adatait az említett módokon a megbízhatóságukat már bizonyított társirodákhoz is eljuttatja.

Az az eladó, aki önmagát túlbiztosítandó, egyszerre több ingatlanközvetítővel is külön szerződést köt, a saját érdeke ellen cselekszik, mivel amikor a komoly és eredményes ingatlanközvetítők meglátják, hogy ugyanazt az ingatlant sokan mások is hirdetik, nem fogják “saját feladatként” kezelni az ügyet, tehát minimális energiát, időt és anyagiakat fognak rá fordítani. Ezzel a sok bába közt elvész a gyerek szindróma lép életbe, a tulajdonos pedig nem érti, mi a “pangás” oka, miért csak olyan ritkán, vagy egyáltalán nem hoz érdeklődőket a sok megbízott ingatlanközvetítő.

Ezen kívül más bajt is hozhat a saját, és megbízottai fejére az önmagát túlbiztosító tulajdonos. Ember legyen a talpán ugyanis, aki az eladást követően meg tudja állapítani, hogy kinek is jár a sikerdíj. A tulajdonosok a gondot igyekeznek rátestálni az ingatlanközvetítőkre “egyezzetek meg gyerekek, osszátok el magatok!” - felkiáltással. Kevesen számolnak azzal, hogy a standard szerződések szerint “a szerződés időtartama alatt” az ingatlan értékesítéséért “a szerződött” (tehát minden egyes) ingatlanközvetítőnek jár a sikerdíj. A kellemetlenség tehát - esetenként igen tetemes - anyagi követelések formájában könnyen visszazuhanhat a kellően nem körültekintő tulajdonos fejére. Csak végig kell gondolni, mi lesz akkor, ha mondjuk négy ingatlanközvetítő iroda nyújtja be a számlát, mert mindannyian hitelt érdemlően igazolják, hogy foglalkoztak az adott vevővel?

Aki valóban vásárolni akar, az ugyanis felkeresi a környék összes ingatlanközvetítő irodáját, és nem feltétlenül számol be erről. Gyakran történik meg, hogy ugyanannak az érdeklődőnek több ingatlanközvetítő iroda is megmutatja ugyanazt az ingatlant. Hajlandó lesz a tulajdonos kifizetni az összes közreműködő ingatlanközvetítőt?

Tapasztalt és gondos ingatlanközvetítők ezért általában csak akkor vállalnak más közvetítő irodákkal együttes értékesítést, ha a játszótársakat ők választják meg. “Fővállalkozóként” ők vonják be azokat az ingatlanközvetítő irodákat, melyeknek elhelyezkedésük és ügyfélkörük folytán nagyobb esélyük van az adott ingatlan értékesítésére, és akikkel kipróbált kapcsolatuk van.

Ezek a közvetítők sok időt és pénzt fektetnek az eladásra elvállalt ingatlanok hirdetésébe, az érdeklődőkkel való kapcsolattartásba, az ingatlanok bemutatásába, mert belátható időn belül eredményt akarnak elérni, valóban el akarják adni az ingatlant - ami a tulajdonos legfőbb érdeke is. Ezért, ha már van az ügyfélnek az ingatlanára egyéb ingatlanközvetítő irodával megállapodása, éppen a komolyan és hatékonyan dolgozó ingatlanközvetítők nem szokták vállalni az újabb szerződéskötést, illetve ha a többszörös megbízás tényére később jönnek rá (mert meglátják a többi iroda hirdetését), hanyagolni fogják az ingatlant.

Optimális megbízási stratégiák

A magyar ingatlanközvetítői gyakorlatnak is az tenne a legjobbat, ami nálunk szerencsésebb országokban már előírt gyakorlat: egy ingatlant csak egy (hiteles, regisztrált és közvetítői hálózatban a többi irodával együttműködő) ingatlaniroda hirdethet, aki az eladási stratégiát az eladóval közösen kialakítja, és az értékesítésért határidőn belül személyes felelősséget vállal.

Kizárólagos megbízás határidővel

Ha a tulajdonosnak sikerül ilyen ingatlanközvetítőt találnia, ezt a gyakorlatot javasoljuk. A “kizárólagos” szerződés esetén azonban fontos, hogy az értékesítési stratégia, benne az ár kialakítása is szakmai alapokon történjen, és a közvetítőnek vállalnia kell az ingatlan határidőn belüli értékesítését. Ha a határidőn belül nem sikerült az értékesítés, a közvetítő veszítse el a kizárólagosság jogát. Az én szerződésem alapvetően nem kizárólagos, és csak olyan esetben vállalok határidős kizárólagos megbízást, ha a vevő ezt kifejezetten kéri, és megfogadja szakmai tanácsaimat az ingatlan értékesítési stratégiáját illetően (az ingatlan bemutatásra való felkészítése, a bemutatás módja, kínálati ár, stb).

Stratégiailag egymást kiegészítő két ingatlanközvetítő megbízása nem kizárólagos szerződéssel

Ha a tulajdonos nem szeretne a kizárólagos szerződést kötni, akkor is azt javaslom, hogy maximum 2-3 közvetítőt bízzon meg, ha valóban el (vagy ki) akarja adni az ingatlanát!

Nem a közvetítők érdekében, hanem a sajátjában: ennél több megbízás esetén ugyanis nem várhatja, hogy az ingatlanközvetítők sajátjukként kezelik az ingatlan eladásának ügyét, illetve, hogy következetesen, szorgalmasan, időt és anyagiakat nem kímélve fognak az ingatlan eladásán / bérbeadásán dolgozni. Egy tábla kihelyezése, vagy egy hirdetés felrakása az internetre még nem ingatlanközvetítés!

A megbízott ingatlanközvetítők között legyen egy olyan, aki az ingatlant széles körben hirdeti, közvetítő hálózatok tagja, stabil ügyfélkörrel rendelkezik, és hirdessen hatékonyan mind a belföldi, mind a külföldi ingatlankeresők számára könnyen megtalálható helyeken!

A másik megbízott ingatlanközvetítő pedig legyen az az egy környékbeli iroda, akit az adott környéken a legkönnyebb megtalálni, aki jól ismeri a környéket, aki jól látható, fényképes utcai portállal rendelkezik, hogy a helyszínen keresgélők is rátaláljanak.

Az is fontos, hogy a tulajdonos ne titkolja megbízottai előtt a másik ingatlanközvetítő iroda megbízását. Az ingatlanközvető és a tulajdonos kapcsolatának fontos eleme a bizalom, és ez erre is vonatkozik.

Két ilyen, egymást kiegészítő tevékenységet végző, jó ingatlanközvetítő megbízásával a tulajdonos gyors és jó áron történő ingatlaneladási esélyei sokkal jobbak lesznek, mint ha vaktában megbízna 6-8, vagy mégtöbb ingatlanközvetítőt.

ingatlanközvetítő, ingatlaneladás, ingatlan kiadás, eladási stratégia, értékesítési stratégia