„Vérszagra gyűl az éji vad…”

…avagy A bedőlt lakáshitelek kezelése során kinek mi az érdeke?

Előre látható volt, hogy a jelzáloghitel intézményének bevezetésével, illetve a hitelezési feltételek puhításával előállnak - akár tömegesen is - olyan helyzetek, amikor az adós képtelenné válik a vállalt hitel részleteinek a szerződés szerinti teljesítésére, és a hitelező, azaz a bank már nem tud várni a pénzére – mert ketyegnek ugye a kamatok – így kényszerértékesítésre kerül sor. A kényszerértékesítés piacgazdaságokban hagyományos formája az árverés – régiesen kótyavetye – illetve a specializáció, illetve szakosodás következtében erre szakosodott vállalkozások jelennek meg a piacon, szolgáltatásaikat ajánlva a bankoknak.

Lássuk a hírt:
VG.hu - Világgazdaság Online - Pénz és tőkepiac:
Összefoghatnak a követeléskezelők és az ingatlanforgalmazók! Nőhet a lakásárverések száma!

“Növekedhet a felmondott lakáshitelek miatt sorra kerülő árverések száma, ez annak köszönhető, hogy a bankoknak egyre több a kockázatos lakossági ügyfele – nyilatkozta lapunknak Pongrác László, a Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetségének (Makisz) elnöke.

Az ügyfelek kockázatosabb jövedelmi kategóriák felé történő eltolódása és a szabad rendelkezésű jelzáloghitelek állományának emelkedése növelheti az arányt. Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel. A Makisz elnöke elsősorban az európai kockázatitőke-társaságok megjelenését várja ezen a piacon. A hitelintézetek tapasztalatai szerint ugyanakkor a lakáshiteleknél egyelőre igen kedvező a helyzet: az árverésig jutott szerződések aránya ezrelékekben mérhető, ami töredéke a fogyasztási hiteleknél megszokott néhány százalékos aránynak. Konkrét számokról nem szívesen nyilatkoznak az érintettek, ám legtöbbjük beszámolója szerint az eddig már ténylegesen „bedőlt” szerződések száma néhány darabra szorítkozik. (Ennek alapján a végrehajtásig eljutott szerződések száma vélhetően százas nagyságrendben mozoghat az egész piacon.)

A jövő kilátásait illetően eltérően vélekednek a piaci szereplők. Petőh Gyula, a K&H főosztályvezetője lapunknak elmondta: mindenképpen arra számítanak, hogy kismértékben emelkedik a problémássá váló lakáshitelek aránya. Nem hagyható figyelmen kívül, hogy romlik az adósok átmeneti fizetőképessége, vagy az, hogy a szezonalitás miatt egyéb kiadások terhelik őket – fűzte hozzá a főosztályvezető. Petőh szerint főleg a devizaárfolyam drasztikus emelkedése idézheti elő a lakáshitelek törlesztőrészleteinek jelentős növekedését, ám az árfolyam megugrása jelenleg nem várható.

Bruder Márton, az OTP Faktoring Rt. vezérigazgatója szerint ugyanakkor nem lesz több a felmondott lakáshitel-szerződések száma, és a szakember úgy véli, hogy a tendencia változására a deviza alapú lakáshitelek számának gyors növekedése ellenére sem kell számítani.

Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel „bedől”, akkor felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző. Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve feljebb srófolja az árat. A kockázatitőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a vezérigazgató, aki szerint jobb lenne, ha az önkormányzatok vásárolnák meg az árverésen a lakóingatlanokat.”

Hiába no, új szolgáltatás – szakma ? - jelent meg az ingatlanpiacon. A követeléskezelés. Szövetsége is van: Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetsége.

Nem véletlen.

Amilyen a magyar népesség egészségi állapota, amilyen a munkalehetőség, illetve ahogy „ketyeg a kamat”, ez törvényszerű.

Elég ugye egy infarktus – évente 25 ezer - avagy egy munkahelyelvesztés, és bizony máris nincs olyan jövedelme az adós családnak, amely ezeket a nem kalkulált kockázatokat elbírná.

„Az eddigi tapasztalatok szerint nagyjából fél év is eltelhet addig, amíg a nem fizető adós lakása árverés tárgyává válik: a szerződés felmondását ugyanis többszöri figyelmeztetés, felszólítás és személyes megkeresés előzi meg. Ráadásul a bankok mindent megtesznek azért, hogy megmentsék a szerződést, tehát, ha lehetőség van rá, a feltételek módosítása révén igyekeznek dűlőre jutni a bajba került ügyféllel.”

Fél év alatt sem gyógyul meg a „harcos” avagy fél év alatt sem talál – főleg ha negyven feletti – megfelelően fizető munkát, és bizony kész a helyzet.

Lássuk a főszereplőket és érdekeiket ebben az ingatlanpiaci drámában (mert ugye nem mindenki tartja ezt a helyzetet természetesnek).

A hitelező: A bank. Az adós: A család.

A hitelező érdekei:
Senki nem állíthatja azt, hogy a bank örül annak, ha egy lakáshitel bedől. Függetlenül attól, hogy a hitelszerződések úgy vannak megszerkesztve, hogy a bank lehetőleg ne bukjon, ezzel együtt pestiesen szólva ez „macera”, azaz nem kívánt esemény. Itt lépnek be a képbe az árverezéssel, illetve a követeléskezeléssel foglalkozó szolgáltatások. Nyilvánvaló a kétes követelések „portfoliójára” a bankoknak nem feltétlen érdemes saját szervezetükön belül külön szervezetet létrehozni, gazdaságosabb ennek a problémának a speciális szolgáltatókra bízása.

(Itt nem érvényes az a népi megfigyelés, miszerint „Szarnak, bajnak nincs gazdája”, mert itt, ezen a területen bizony van. Természetesen, ahogy az ismert, „Krisztus koporsóját sem őrizték ingyen”, ennek is meg vannak a költségei, amire ugye maga a hitelbiztosíték, azaz az ingatlan a fedezet.)

No és, van ám itt egy körülmény. Itt nem úgy van ám, hogy az érdekelt – azaz a bank –
ráér várakozni, ahogy egy-egy magyar vállalkozás, avagy magánszemély a 9-10 évig elhúzódó perekre, hogy például pénzéhez jusson. Nem ám. A jelek szerint ez a türelmi idő „akár” fél év is lehet. Persze, ezt pontosan nem tudja senki, így mérget se vegyen rá, hiszen ezt is a banktitok jótékony homálya fedi.

Az ilyen ügyeket megfigyelőnek óhatatlanul eszébe jut, vajon mi – avagy kik - határozzák meg a türelmi időt, merthogy nem az ingatlanpiac, az szinte biztos. Hiszen mi, akik itt a lakóingatlan piacon múlatjuk az időt – és keressük az összefüggéseket - jól tudjuk, hogy bizony a kereslet-kínálat hullámzó viszonyától, illetve az ingatlan értékétől is függ, hogy egy-egy – akármilyen okok miatt – piacra vitt és értékesítésre szánt ingatlan mennyi idő alatt kel el az úgynevezett piaci áron. Van ugyanis olyan lakóingatlan, ami akár egy hét alatt is elkelhet az úgynevezett „piaci áron,” és bizony van olyan is, ami akár két-három év alatt kel el az úgynevezett „piaci áron”.

Az adós érdeke:
Nyilvánvaló az, hogy az adós, aki nem tudja fizetni a részleteket, bizony bajban van. Bajban van egyfelől azért, mert nyilvánvalóan drasztikusan megváltoztak a jövedelmi viszonyai. A lakás viszont nem olyan áru, mint egy tartós fogyasztási cikk, úgymint autó, hűtő, tévé, stb. Ezek nélkül ugyanis még lakni lehet. Ám lakás nélkül? Az bizony maga a „hajléktalanság”.

Józan ésszel feltételezhető ugye ilyenkor, hogy egy kisebb értékű lakásba költözve esetleg a bank a pénzéhez juthat, mert például még van annyi jövedelme a családnak, hogy egy kisebb törlesztő részletet és kisebb rezsit kibír. Ez ugye az egyik méltányos kimenekülési útvonal.

Ám lássuk, mit is nyilatkozik a gyakorló banki szakember?

„Az OTP Faktoringnál az a bevett gyakorlat, hogy ha egy lakáshitel bedől, akkor felajánlják az ügyfélnek, hogy vagy maga értékesítse az adott ingatlant, vagy árverezzék el. Általában viszont az történik, hogy ha az adós adja el az ingatlant, akkor irreálisan magas árat kér érte, így inkább a kényszerértékesítés a jellemző.”

Talán ez a mondat nem igazán sikerült. Mert ugye, ha az adós adja el az ingatlant, úgy már nem kérhet irreálisan magas árat érte, mert ha eladta, akkor piaci áron adta el, hiszen volt vevője. No ne poénkodjunk, nyilván ez azt jelenti, hogy a szerencsétlen adós nem tud megszabadulni önként az értékeitől, hiszen ő igazán nem is akarná eladni, csak nem tudja megtartani. Magyarul a szerencsétlen adós nincs tisztában a piaci helyzettel és a piaci árakkal. Na és pénze sincs feltehetően szakértőt megbízni, aki az ő érdekeit képviselné, sőt talán még eszébe sem jut.

Lássuk be, ezen a ponton már nem egyeznek a hitelező és az adós érdekei! Mert ugye a hitelezőnek az áll érdekében, hogy mihamarabb pénzéhez jusson, és nem az, hogy az adóst ne érje vagyonvesztés. És akkor itt szusszanjunk egy percet. És nézzük a motivációkat. Mi is motiválja erre – azaz a kényszerértékesítésre - a hitelezőt?

Nos, a kamatok! Azaz a pénzügyi rendszer. Hiszen amikor a „Külföldi befektetői térfélen”, például Japánban 0 %, Franciaországban és Németországban 1-2 % a jegybanki kamat, addig itt nálunk Magyarországon?

És itt a lényeg. Pénz csinálja a pénzt. Nyilvánvaló, hogy a tőke oda áramlik, ahol nagyobb „marzsot” tud csinálni. Nem véletlen tehát a devizahitelek megjelenése sem. Hiszen itt minálunk ugye 7 % felett van a kamat, míg Nyugat-Európában 5 % alatt. És itt az a „kívánatos rés”, ami motivál. Jó, tudom, ez így talán túl egyszerű, ám ellenkező bizonyításáig ez a lényeg. Ebből következően nincs az a hitelintézet itt minálunk, amelyik megtehetné azt, hogy például két évet vár egy 50 milliós ház piaci értéken történő eladására. (Ebből persze fakad az a megfigyelés is, hogy magasabbról lehet nagyobbat esni.) Mert nem engedi neki ez a pénzügyi rendszer! És bizony ez ellen a pénzügyi rendszer ellen a mindenkori magyar kormányzat is tehetetlen, bármit is kommunikál. Nem árt tudni, hogy ezeket a szabályokat nem nálunk hozzák, hanem „BÁZEL”-ben (ha a Tisztelt Olvasónak mond valamit az a fogalom, hogy BÁZEL II.)

Jó tudni tehát az adósnak azt - ha már ebbe a szerencsétlen helyzetbe jutott -, hogy a „következő rendszerváltásig” csak két rossz közül választhat.

A nagyobbik rossz
A nagyobbik rossz, ha semmit nem tehet a maga érdekében a veszteségek, azaz a vagyonvesztés csökkentésére. Ez az út pedig a jelenlegi gyakorlat. A hitelező ugye a szerződésben „megszabott idő elteltével” már nem várhat, így kényszerértékesítésre kerül sor.

Ez ugye nem az eset, amit a TEGOVA definiál piaci forgalmi érték körülményeire?

Piaci-forgalmi értéknek azt az árat tekintjük, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve, hogy:- az eladó hajlandó az eladásra,- az adásvételi tárgyalások lebonyolítására ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre,- a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik,- a vagyontárgy meghirdetése és értékesítése kellő nyilvánossággal megy végbe,- az átlagostól eltérő, speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe.

Ugye egy kényszerértékesítésnél – a keretben megjelöltek - ilyenről szó sem lehet. Hiszen a kényszerértékesítésnél mind a hitelezőnek, mind pedig annak megbízottjának, azaz a követeléskezelőnek az az érdeke, hogy mihamarabb átessen a tranzakción. Mert számukra ez az ésszerű! Ám az ingatlanpiac természetébőlfakadóan az adósnak viszont nem ez az ésszerű. A bank, illetve a megbízottja odaadják annyiért a vevőnek, amit az kínál a „menekülési érték” felett. És mekkora különbség lehet az úgynevezett menekülési érték és a piaci ár között? Bizony-bizony. Akár 40-60 % is.

Na és kik járnak minálunk árverésekre? Nyilván azok, akiknek pénzük van, és olcsón, alkalmilag kívánnak venni. Mert nekik már lesz idejük kivárni a piaci áron történő értékesítésre az újabb vevőt, akinek haszonnal tovább adhatják. Logikus nem?

A kisebbik rossz, azaz az „előre menekülés”
A kisebbik rossz az, ha az adós még időben észbe kap. Felismeri, hogy nem fogja tudni a részleteket fizetni, ezért cselekvési tervet készít és a rendelkezésére álló maximum fél évben - piaci áron, és nem úgy, ahogy ő gondolja - vevőt keres az ingatlanra és megkeresi azt a másik lakást, kevesebb rezsivel, kisebb törlesztő részlettel, ahová átköltözködhet jelentősebb vagyonvesztés nélkül. No igen. Ez viszont már tervezési, szervezési –és piaci ismereteket igényel. És bizony ez az, ami nincs az átlagos hazai adósnak. Mert nem tudja, hogy egy jó ingatlanszakember 3-5 %-os jutalékért akár 20-30 %-os vagyonvesztéstől is megmenthetné.

A konkurencia
„Pongrác László szerint ennek hatására a jövőben a követeléskezelő és az ingatlanforgalmazó cégek együttes megjelenésére számíthatunk, az adós által felmondott kölcsönszerződéseknél ugyanis a fedezetül szolgáló ingatlan helyett az ingatlanforgalmazók cserelakásokat ajánlanak fel.”

Hátha nem is cserelakásokat, hanem a kisebb rossz mentén kisebb hitelű és rezsijű lakásokat bizonyosan tudnak egy kínálati piacon az ingatlanszakemberek fél év alatt találni. És nagy valószínűséggel a menekülési érték felett tudják eladni a hitelbiztosíték tárgyát, azaz a jelzáloggal terhelt lakást. Az ingatlanszakemberek ezáltal valóban konkurenciáját képezhetik a követeléskezelőknek.

A piaci ellenfelek
A fent levezetés alapján látható, hogy a hitel bedőlés esetén ellenérdekeltség áll fenn, a hitelező és az adós között. A hitelező mellett áll a követeléskezelő, az adós mellett állhat az ingatlanszakember. Feltéve, ha erről a lehetőségről tud az adós! Ezáltal konkurálhatnak az ingatlanszakemberek a követeléskezelők azon részével, akik a lakóingatlan piacon működnek.

Kockázati tőke társaságok
„A kockázati tőke-társaságok megjelenésének nincs üzleti alapja – vélekedik a árverésen a lakóingatlanokat. Ez viszont csak úgy lenne elképzelhető, ha jelentős kínálati lakásállomány állna a követeléskezelők rendelkezésére.”

Ugyan miért ne folytatódna a lakáshitelek bedőlése? Betegség mindig lesz, munkahelyvesztés mindig lesz – ezt a bank ugyanis soha nem tudja kiszűrni - ebből fakadóan bedőlt lakáshitel is mindig lesz. Kérdés persze annak a nagyságrendje a piacon. Már hogy ne érné meg tőkét gyűjteni arra a célra, hogy „olcsón vegyen és drágán adjon” valaki a lakóingatlan piacon is? Hiszen ez mozgatja a kereskedelmet. Igenis van a kockázati tőke társaságoknak létalapja, ahogy nyilván ezt már többen „spontán” is csinálják, ám az üzleti fogásaikat nem kötik más orrára.

Na és itt egy érdekesség: „Ha az ingatlant elárverezik, akkor méltányossági okokból az OTP Faktoring Vagyonkezelő Kft. hajlandó arra, hogy az árverésen megjelenve, feljebb srófolja az árat.”

Méltányossági (?) okból hajlik (?) a hitelező arra, hogy feljebb srófolja az árat? És ha őt „srófolják fel”, akkor ő veszi meg? Megnéznénk néhányan egy-két ilyen árverést, amikor a hitelező is rész vesz az árverésen és éppen srófolja fel az árat. Kíváncsiság fogja el az embert az ilyen árverések szabályzatára és annak törvényességére vonatkozóan.

A kérdés az, hogy az ingatlanszakemberek milyen szerepkört vállalnak fel ebben a piaci szegmensben. Hozzásegítik az adóst ahhoz, hogy záros időn belül vagyonvesztéssel kerüljön ki ebből a slamasztikából például a kockázati tőke kezére dolgozva, avagy magát az adóst segítik abban, hogy a lehető legkisebb vagyonvesztéssel jöjjön ki ebből a csapdából?

---

A következtetés:

Az adós mindenképpen akkor jár anyagilag jobban, ha az előremenekülést választja:

Még időben megbízza az ingatlanszakembert a probléma megoldásával, aki a piaci viszonyok ismeretében fél éven belül piaci áron tud vevőt találni az ingatlanra, és talál az adósnak egy másik, kisebb rezsijű, és kisebb törlesztő részletű lakást.

jelzáloghitel, ingatlanhitel, lakáskölcsön, bedőlt hitel, kényszerértékesítáés, árverés

Hány ingatlanközvetítőt érdemes megbízni?

Érdemes az ingatlant egyszerre több ingatlanközvetítő irodánál hirdetni?

Sok tulajdonos arra számít, hogy több ingatlanközvetítő több helyen hirdet, és minél többen foglalkoznak vele, annál nagyobb esélye van arra, hogy valaki belátható időn belül eladja az ingatlanát.

Mivel az ingatlanközvetítőknek csak eladáskor kell fizetni, a tulajdonos nincs tisztában azzal, hogy nemcsak anyagi kockázata lehet a sok ingatlanközvetítő megbízásának, de az ingatlan sikeres eladását is késlelteti, hátráltatja ez az eljárás.

Szinte rendszerré vált ugyanazt az ingatlant egyszerre 6-8 vagy mégtöbb ingatlanközvetítőnél, és még újságban is hirdetni.

Az az ingatlanközvetítő, aki komolyan foglalkozik a “sikerdíjas” szerződésben elvállalt ingatlanok hirdetésével, társirodák hálózatán keresztül is hirdet, tehát az ingatlan hirdetése rajta keresztül is több tíz, de ma már az internetes levelezőlisták és közös portálok segítségével nemritkán több száz ingatlanközvetítőhöz eljut.

Az együttműködő ingatlanközvetítők között gyakorlat, hogy a megbízott ingatlanközvetítő a kapott (általában 3 %-os) jutalékot megosztja azzal az ingatlanközvetítővel, aki végülis a vevőt hozza. A jó ingatlanközvetítő sok anyagi és időbeli ráfordítást “hitelez” a tulajdonosnak az ingatlan hirdetésének időszakában, és ingatlanainak adatait az említett módokon a megbízhatóságukat már bizonyított társirodákhoz is eljuttatja.

Az az eladó, aki önmagát túlbiztosítandó, egyszerre több ingatlanközvetítővel is külön szerződést köt, a saját érdeke ellen cselekszik, mivel amikor a komoly és eredményes ingatlanközvetítők meglátják, hogy ugyanazt az ingatlant sokan mások is hirdetik, nem fogják “saját feladatként” kezelni az ügyet, tehát minimális energiát, időt és anyagiakat fognak rá fordítani. Ezzel a sok bába közt elvész a gyerek szindróma lép életbe, a tulajdonos pedig nem érti, mi a “pangás” oka, miért csak olyan ritkán, vagy egyáltalán nem hoz érdeklődőket a sok megbízott ingatlanközvetítő.

Ezen kívül más bajt is hozhat a saját, és megbízottai fejére az önmagát túlbiztosító tulajdonos. Ember legyen a talpán ugyanis, aki az eladást követően meg tudja állapítani, hogy kinek is jár a sikerdíj. A tulajdonosok a gondot igyekeznek rátestálni az ingatlanközvetítőkre “egyezzetek meg gyerekek, osszátok el magatok!” - felkiáltással. Kevesen számolnak azzal, hogy a standard szerződések szerint “a szerződés időtartama alatt” az ingatlan értékesítéséért “a szerződött” (tehát minden egyes) ingatlanközvetítőnek jár a sikerdíj. A kellemetlenség tehát - esetenként igen tetemes - anyagi követelések formájában könnyen visszazuhanhat a kellően nem körültekintő tulajdonos fejére. Csak végig kell gondolni, mi lesz akkor, ha mondjuk négy ingatlanközvetítő iroda nyújtja be a számlát, mert mindannyian hitelt érdemlően igazolják, hogy foglalkoztak az adott vevővel?

Aki valóban vásárolni akar, az ugyanis felkeresi a környék összes ingatlanközvetítő irodáját, és nem feltétlenül számol be erről. Gyakran történik meg, hogy ugyanannak az érdeklődőnek több ingatlanközvetítő iroda is megmutatja ugyanazt az ingatlant. Hajlandó lesz a tulajdonos kifizetni az összes közreműködő ingatlanközvetítőt?

Tapasztalt és gondos ingatlanközvetítők ezért általában csak akkor vállalnak más közvetítő irodákkal együttes értékesítést, ha a játszótársakat ők választják meg. “Fővállalkozóként” ők vonják be azokat az ingatlanközvetítő irodákat, melyeknek elhelyezkedésük és ügyfélkörük folytán nagyobb esélyük van az adott ingatlan értékesítésére, és akikkel kipróbált kapcsolatuk van.

Ezek a közvetítők sok időt és pénzt fektetnek az eladásra elvállalt ingatlanok hirdetésébe, az érdeklődőkkel való kapcsolattartásba, az ingatlanok bemutatásába, mert belátható időn belül eredményt akarnak elérni, valóban el akarják adni az ingatlant - ami a tulajdonos legfőbb érdeke is. Ezért, ha már van az ügyfélnek az ingatlanára egyéb ingatlanközvetítő irodával megállapodása, éppen a komolyan és hatékonyan dolgozó ingatlanközvetítők nem szokták vállalni az újabb szerződéskötést, illetve ha a többszörös megbízás tényére később jönnek rá (mert meglátják a többi iroda hirdetését), hanyagolni fogják az ingatlant.

Optimális megbízási stratégiák

A magyar ingatlanközvetítői gyakorlatnak is az tenne a legjobbat, ami nálunk szerencsésebb országokban már előírt gyakorlat: egy ingatlant csak egy (hiteles, regisztrált és közvetítői hálózatban a többi irodával együttműködő) ingatlaniroda hirdethet, aki az eladási stratégiát az eladóval közösen kialakítja, és az értékesítésért határidőn belül személyes felelősséget vállal.

Kizárólagos megbízás határidővel

Ha a tulajdonosnak sikerül ilyen ingatlanközvetítőt találnia, ezt a gyakorlatot javasoljuk. A “kizárólagos” szerződés esetén azonban fontos, hogy az értékesítési stratégia, benne az ár kialakítása is szakmai alapokon történjen, és a közvetítőnek vállalnia kell az ingatlan határidőn belüli értékesítését. Ha a határidőn belül nem sikerült az értékesítés, a közvetítő veszítse el a kizárólagosság jogát. Az én szerződésem alapvetően nem kizárólagos, és csak olyan esetben vállalok határidős kizárólagos megbízást, ha a vevő ezt kifejezetten kéri, és megfogadja szakmai tanácsaimat az ingatlan értékesítési stratégiáját illetően (az ingatlan bemutatásra való felkészítése, a bemutatás módja, kínálati ár, stb).

Stratégiailag egymást kiegészítő két ingatlanközvetítő megbízása nem kizárólagos szerződéssel

Ha a tulajdonos nem szeretne a kizárólagos szerződést kötni, akkor is azt javaslom, hogy maximum 2-3 közvetítőt bízzon meg, ha valóban el (vagy ki) akarja adni az ingatlanát!

Nem a közvetítők érdekében, hanem a sajátjában: ennél több megbízás esetén ugyanis nem várhatja, hogy az ingatlanközvetítők sajátjukként kezelik az ingatlan eladásának ügyét, illetve, hogy következetesen, szorgalmasan, időt és anyagiakat nem kímélve fognak az ingatlan eladásán / bérbeadásán dolgozni. Egy tábla kihelyezése, vagy egy hirdetés felrakása az internetre még nem ingatlanközvetítés!

A megbízott ingatlanközvetítők között legyen egy olyan, aki az ingatlant széles körben hirdeti, közvetítő hálózatok tagja, stabil ügyfélkörrel rendelkezik, és hirdessen hatékonyan mind a belföldi, mind a külföldi ingatlankeresők számára könnyen megtalálható helyeken!

A másik megbízott ingatlanközvetítő pedig legyen az az egy környékbeli iroda, akit az adott környéken a legkönnyebb megtalálni, aki jól ismeri a környéket, aki jól látható, fényképes utcai portállal rendelkezik, hogy a helyszínen keresgélők is rátaláljanak.

Az is fontos, hogy a tulajdonos ne titkolja megbízottai előtt a másik ingatlanközvetítő iroda megbízását. Az ingatlanközvető és a tulajdonos kapcsolatának fontos eleme a bizalom, és ez erre is vonatkozik.

Két ilyen, egymást kiegészítő tevékenységet végző, jó ingatlanközvetítő megbízásával a tulajdonos gyors és jó áron történő ingatlaneladási esélyei sokkal jobbak lesznek, mint ha vaktában megbízna 6-8, vagy mégtöbb ingatlanközvetítőt.

ingatlanközvetítő, ingatlaneladás, ingatlan kiadás, eladási stratégia, értékesítési stratégia

Megelőzhető fejfájások az ingatlaneladás körül

Ingatlaneladás, ingatlanközvetítők - kérdések és válaszok

Érdemes-e az ingatlant egyszerre több irodánál hirdetni?

Sok tulajdonos bíz meg több ngatlanközvetítőt, mert arra számít, hogy több iroda több helyen hirdet, és minél többen foglalkoznak vele, annál nagyobb esélye van arra, hogy belátható időn belül eladja az ingatlanát. Ezért van az, hogy egy-egy ingatlanhirdetési portálon, vagy újságban bosszantóan sok példányban találjuk meg ugyanannak az ingatlannak a hirdetéseit - ráadásul nem ritkán eltérő adatokkal! Hány közvetítőt érdemes megbízni, ha egyáltalán? »

Ki határozza meg az ingatlan hirdetési, avagy limitárát: az ügyfél vagy a közvetítő?

A kellő szakmai felkészültséggel rendelkező ingatlanközvetítő egy előzetes értékbecslés alapján, az ingatlanpiaci viszonyok ismeretében javaslatot tesz megbízójának, az eladónak, és közösen alakítják ki az eladó szempontjainak (pl. sürgősség) leginkább megfelelő árat.

Miért kérnek egyes ingatlanosok megbízási díjat? Nem kevésbé motiváltak így az értékesítésre?

Ellenkezőleg. Az eredményes eladás jó előkészítése nem kis energiával (és költséggel) jár. A komolyabban dolgozó ingatlanközvetítők a munkaidő-ráfordításon felül több tízezer forintot költenek egy-egy ingatlan széles körben való hirdetésére (hirdetési díjak), a megtekintések szervezésére (telefon) és lebonyolítására (benzin). Ha ezen ráfordítások után kiderül, hogy a tulajdonos meggondolta magát, és mégsem adja el az ingatlant, a közvetítő nemcsak ingyen dolgozott, hanem komoly anyagi veszteség éri.

Azt a tulajdonost, akinek a szándékai komolyak, és nem fogja magát meggondolni, nem éri anyagi veszteség a megbízási díj kifizetésekor, ha ezt egyetlen közvetítőnek, kizárólagos megbízási szerződés keretében fizeti, és ha a megbízási díj beleszámít az értékesítéskor (szerződéskötéskor) fizetendő sikerdíjba vagy jutalékba (az erről szóló megállapodást a megbízási szerződésnek természetesen tartalmaznia kell). A tulajdonos tehát megbízási díj fizetése esetén sem fizet többet a közvetítőnek, mintha csupán sikerdíjat fizetne az ügylet végén, de nagyságrendekkel magasabb színvonalú szolgáltatásra számíthat.

Kizárólagos szerződés esetén az eladó nyugodtabban alhat, ha ingatlanának eladása megfelelő kezekben van és jó mederben halad. Az általa megbízott ingatlanközvetítő ugyanis nem fog takarékoskodni az anyagi és időbeli ráfordításoktól, hanem minden követ meg fog mozgatni ingatlana értékesítése érdekében.

Normális dolog-e a megbízás felvételekor, a reális kínálati ár megállapítása érdekében elvégzett helyszíni értékbecslésért fizetni?

A szakképzett, és értékbecslésre jogosult közvetítő az értékarányok kialakításához is alapos tudással rendelkezik. Az eladó érdeke, hogy ingatlanát a piaci viszonyoknak megfelelő, reális áron kínálja: se el ne kótyavetyélje, se olyan magasan ne tartsa az árát, amin nem éri meg senkinek megvenni. Az értékbecslés is körültekintő eljárást, időbefektetést és gondosságot igényel. Véleményem szerint a jó és hasznos munkát érdemes megfizetni, a kizárólagos értékesítési szerződést azonban az ingatlanközvetítő honorálhatja azzal, hogy levonja a sikerdíj végösszegéből a megbízási díjon kívül az értékbecslés már kifizetett díját is (az erről szóló megállapodást is tartalmaznia kell a megbízási szerződésnek). Így az a megbízó, aki valóban rábízza ügyét a közvetítőjére, végső soron egy fillérrel sem fizet többet a 3 %-os sikerdíjnál.

Mit tegyen az az ingatlantulajdonos, aki képtelenné válik a vállalt hitel részleteinek a szerződés szerinti teljesítésére, és a bank kényszerértékesítéssel fenyegeti?

Akkor veszít a legkevesebbet, ha még időben észbe kap, és az előre menekülést választja. Felismeri, hogy nem fogja tudni a részleteket fizetni, ezért cselekvési tervet készít és a rendelkezésére álló maximum fél évben - piaci áron és nem úgy, ahogy ő gondolja - vevőt keres az ingatlanra és megkeresi azt a másik lakást, kevesebb rezsivel, kisebb törlesztő részlettel, ahová átköltözködhet jelentősebb vagyonvesztés nélkül. Ez viszont tervezési, szervezési – és főleg ingatlanpiaci ismereteket igényel.

Kevés bank által szorongatott adós ismeri fel időben, hogy egy jó ingatlanszakember 3-6 %-os jutalékért akár 20-30 %-os vagyonvesztéstől is megmenthetné.

A leggazdaságosabban akkor jár el tehát a bank által szorongatott tulajdonos, ha még időben megbízza az ingatlanszakembert a probléma megoldásával, aki a piaci viszonyok ismeretében fél éven belül piaci áron tud vevőt találni az ingatlanára, számára pedig talál egy másik, kisebb rezsijű, és kisebb törlesztőrészletet igénylő lakást.

ingatlanközvetítő, ingatlanközvetítés, megbízási díj, ingatlan értékbecslés díja, banki tartozás, kényszerértékesítés

Mennyiért kínáljuk ingatlanunkat?

A kínálati ár kialakítása

Ha nem szeretnénk ingatlanunk eladásából veszteséggel kiszállni, mérhetetlenül fontos a jó kínálati ár kialakítása. Ehhez egy nagy gyakorlati tapasztalattal rendelkező szakemberre van szükség, aki megállapítja az ingatlan forgalmi értékét.

Az ingatlan piaci értékének megállapításához az értékbecslő többek között figyelembe veszi

• az ingatlanpiac keresleti – kínálati viszonyainak alakulását,
• az ingatlan állapotát, környezetét, elhelyezkedését,
• a felújításokat, extrákat, és
• az eladásra szánt időt.

A piaci érték azt az árat jelenti, amelyen az ingatlant ténylegesen eladni kívánó eladó és a vele kizárólag piaci természetű kapcsolatban álló vevő között létrejött magánjogi szerződés keretében, az értékelés időpontjában, feltételezve, hogy az ingatlan nyilvánosan piacra került, a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos értékesítést, továbbá, hogy az ingatlan természetének megfelelő időtartam áll rendelkezésre az adásvételi tárgyalás lebonyolításához.

Egyszerűbben: piaci értéknek azt az árat tekintjük, amelyen az adott ingatlan jelen állapotában 1-6 hónap alatt eladható.

A piaci viszonyokhoz képest túl magas kínálati ár következményei

Kevés érdeklődő. A lehetséges vevők nem jönnek el megnézni az ingatlant, mert hasonlót olcsóbban is találnak, illetve ha ilyet kerestek, úgy fogják érezni, hogy ezen az áron nem engedhetik meg maguknak.

Kevés a bemutatás. A közvetítők nem szánnak sok energiát a nyilvánvalóan túl drága ingatlan ajánlására és bemutatására, mert senki sem szereti hiába vesztegetni az idejét.
Az ingatlan nem cél, hanem eszköz lesz a közvetítők kezében. Egyes közvetítők a túlárazott ingatlanokat azért tartják adatbázisukban, illetve mutatják meg ügyfeleiknek, hogy ezzel egy másik hasonló, de olcsóbb ingatlanra irányítsák a vevő figyelmét, mintegy meggyőző érvként használva arra, hogy az a másik ingatlan mennyire jó vétel. A naiv tulajdonos azt hiszi, hogy van érdeklődés az ingatlana iránt, pedig csak az idejét rabolják.

Elhúzódó hirdetési időszak. A túlárazott ingatlan akár évekig is csücsülhet a piacon, pedig már a fél évnél hosszabb idő is túl hosszúnak számít. Ha egy lakást a vevők hosszú időn keresztül viszontlátnak a hirdetésekben (esetleg fokozatosan csökkenő árral), azt hiszik, hogy valami gond van vele. Magától értetődik a kérdés: “Mi lehet a baja?” “Miért nem tudták ennyi idő alatt eladni?”

Alacsony eladási ár. Egy túlárazott ingatlan, miután elhúzódóan szerepelt a “piacon”, végső soron nemcsak jóval később, hanem a reálisnál alacsonyabb áron szokott elkelni. Ahhoz, hogy végül is megvegyék, le kell engedni az árát – néha többször is. Mivel a komoly szándékú vevők már régóta látták a hirdetéseket, tudják, hogy gond van az eladás körül, “régóta nem kell senkinek”, ami csökkenti az ingatlan vonzerejét. Az ilyen ingatlanok szinte kivétel nélkül csak évek múlva, és olcsóbban találnak gazdára, mint amennyiért az első 3-6 hónapban el lehetett volna adni őket.

A reális helyett a remélt áron való hirdetés következménye tehát kivétel nélkül minden esetben elvesztegetett idő, energia, és több milliós anyagi veszteség.

A kedvező ár vonzza az érdeklődőket

A gyakorlott ingatlanközvetítők jól tudják, hogy kivétel nélkül minden esetben az a karbantartott ingatlan kel el a leghamarabb és a legjobb áron, amelyik már az első pillanatban is reális áron mutatkozik be a “piacon”!

Többek között ezért is érdemes szakember segítségét igénybe venni az ingatlaneladásnál.

Sőt! A megvalósult eladásokat összehasonlítva kiderül, hogy átlagosan magasabb áron kelnek el azok az ingatlanok, amelyeket kezdettől fogva egy kicsivel a megállapított “piaci érték” alatt hirdetnek.

Ennek egyszerűen az az oka, hogy a kedvező ár vonzza az érdeklődőket. Ez a stratégia nem mentes a kockázatoktól, ezért az ingatlaneladást érdemes gyakorlott ingatlanközvetítő-értékbecslő szakemberrel szorosan együttműködve bonyolítani.

ingatlanárak, piaci érték, kínálati ár, eladási ár, ingatlan árképzés, átlagárak

Ingatlanunk felkészítése - Tennivalók listája

Takarítanivalók

• Ablakok, párkányok, redőnyök
• Falak és padló
• Csempe
• Mennyezet
• Beépített szekrények ésmfiókok
• Konyha
• Fördőszoba
• Lámpák
• Szőnyegek, padlószőnyeg
• Tükrök
• Garázs
• Padlás
• Pince
• Mosókonyha – háztartási helyiség
• Udvar
• Ereszcsatornák
• Kazán
• Portörlés: TV és számítógép képernyők is
• Gardrobszobák, kamra, tárolók
• Rendet rakni, selejtezni
• Eltenni szem elől a személyes holmikat

Javítás, felújítás

• Csöpögő csapok, vízvezetékek
• Csálé vagy szakadt redőnyök
• Lassú lefolyók
• Vízelvezetők
• Lötyögő kilincsek
• Erkély, terasz burkolata
• Repedt ablaküvegek
• Műszaki berendezések
• Ázásfoltok
• Repedések a falakon, a mennyezeten
• Kopott szőnyegek
• Járdák, kerti utak, lépcsők

Csinosítandók

• Külső fa elemeket lecsiszolni, átfesteni
• Szerszámokat esztétikusan tárolni
• Kerti locsolócsövet föltekerni
• A külső falakat, nyílászárókat frissítő festéssel ellátni
• Bokrokat, sövényt megnyírni
• Fákat megmetszeni
• Gyepet nyírni, trágyázni, széleket szépen levagdosni
• Gyomlálni, szines virágokat ültetni
• Havat ellapátolni, jégteleníteni
• Tüzifát esztétikusan tárolni
• Madár-pancsolót, etetőt megtisztítani
• Ablakok, ajtók szigetelését rendbetenni
• Kerítéseket megjavítani, átfesteni
• Nehezen nyíló / csukódó ajtókat, ablakokat rendbehozni
• Bejárati ajtó környékét kellemessé tenni
• Szép, új lábtörlőt venni

Milyen legyen eladásra szánt lakásunk kívülről?

Az utcafront is legyen hívogató (de ne hivalkodó)

A “Tyű-ha!” élmény — ha ingatlanunk már az első pillantásra is a ‘meglátni és megszeretni’ hatást gyakorolja a látogatókra, sokban hozzájárul ahhoz, hogy a tartózkodó érdelődő elcsavart fejű vevővé alakuljon át. Jelenleg milyen benyomást tesz házunk, lakásunk az érdeklődőkre?

Sétáljunk, vagy autózzunk egyet a környező utcákban, nézegessük meg a házakat, aztán közelítsünk a sajátunk felé úgy, mintha most látnánk először. Na, milyen? Megragadja a figyelmét, megdobogtatja a szívét a majdani érdeklődőknek? Vegyük sorra, mit volna érdemes egy kicsit feldobnunk, aztán lássunk hozzá: metsszük meg a fákat, nyírjuk meg a sövényt, fessük újra a kerítést és a fából készült részeket. A részletek árulkodnak arról, hogy gondos kezekben volt-e eddig a ház; az apró elhanyagoltságok eltüntetésével küldjük a jól karbantartott, minőségi otthon üzenetét az érdeklődőknek.

Kövessünk el mindent annak érdekében, hogy eladásra szánt házunk ne azt sugározza, hogy már régóta szeretnénk megszabadulni tőle, hanem azt, hogy íme: ez itt valakinek az álomháza!

Festés

Ha pereg, ha mállik, ha senki se tudja, mikor volt festve utoljára, megérett a helyzet némi frissítésre. Akkor is érdemes átkenni egy friss réteggel, ha pl. a fa részek lazúrja még nem jött le, egyszerűen csak kifakult a szine. A kopásmentes, friss színű nyílászárók és vakolat segít gyorsabban eladni az ingatlant, és akár magunk csináljuk, akár kisiparost hívunk, mindenképp emeljük vele házunk vonzerejét.

Ne feledjük: nem a feltűnésre kell törekednünk, hanem a biztosan jó benyomásra; ne használjunk harsány, feltűnő színeket! A szolid elegancia sokkal jobban ‘bejön’ – a visszafogott, nemes, természetes anyagok és szinek segítik, hogy vendégeink a saját otthonukként is el tudják képzelni a mienket.

A kert

Ragadjuk meg reménybeli vevőink figyelmét azzal is, hogy megszépítjük egy kicsit a kertünket. Ha házunk az utcáról ápoltnak tűnik, az emberek belülről is szépnek képzelik.

• Nyírjuk meg a sövényt, metsszük meg a fákat.
• Gondozzuk és nyírjuk a gyepet rendszeresen, hogy egészséges és zöld maradjon.
• Takarítsuk el a kutyakakit.
• Gyomláljunk, trágyázzunk, és ültessünk szines virágokat.
• Télen takarítsuk e a havat a házunk elől és az autófeljárón; szűntessük meg a jegesedést, és gondoskodjunk megfelelő külső világításról.
• A kandallóhoz való tüzifát tároljuk ízlésesen; a madáretetőt és madárfürdetőt tisztítsuk meg, a kerítéseket javítsuk meg, és szükség esetén fessük át.

A bejárati ajtó

Egy szép bejárati ajtó erősíti az első jó benyomást, és kellemes fogadtatásban részesíti az érdeklődőt. A bejárati ajtó közvetlen környékét némi kreativitással tegyük kellemessé. Egy szép ajtódísz (pl. kacsos szőlőindákból font és szalagokkal, termésekkel dekorált koszorú), vagy egy-két cserepes kültéri növény, virág a lépcső mellett meghittséget kölcsönöz. Ha nagyobb változtatásra van szükség, csiszoljuk le és fessük át a bejárati ajtót. Ha lehetetlen volna belőle hívogató bejáratot varázsolni,
fontoljuk meg egy új bejárati ajtó beszerzését. Javítsuk meg, fényesítsük ki a kilincseket, zárakat, és mindent, ami a bejárat közelében repedt, vagy szakadt, aztán vegyünk egy szép, új lábtörlőt.

Bármit, amit el akarunk adni, a lehető legvonzóbbá, kelendőbbé kell tennünk. Az ingatlan sem kivétel ez alól, sőt. Egy rátermett ingatlanközvetítővel karöltve az eladásra felkészített lakás vagy ház eladása fájdalommentes, viszonylag gyors és anyagilag is megtérülő vállalkozás.

Milyen legyen eladásra szánt lakásunk belülről?

Íme néhány ötlet, amelynek segítségével emelheti eladásra, esetleg bérbeadásra szánt lakásának vonzerejét:

Alaposan takarítson ki

A vevők makulátlan házra számítanak kívül-belül, tehát érdemes mindent alaposan és a lehető legtökéletesebben megtisztítani, különös tekintettel az ablakokra és az ablakpárkányokra. Ragyogjanak a falak és a padló, a csempék és a mennyezet, a vitrinek, a konyhák és fürdőszobák, még a beépített polcok fiókjai és polcai is.

Tüntesse el a praclinyomokat az ajtófélfákról és a lépcsőház faláról, varázsolja újjá a lámpákat és a tűzhelyet. Ne feledkezzen el a kamráról és a mosókonyháról sem. És természetesen gondosan pakolja el a ruhákat. És: gondoskodjon róla, hogy amikor érdeklődő érkezik, ne legyenek “szagok” a lakásban!

Tegyen rendet, pakoljon el

A lelkes érdeklődőt is lehűti a személyes holmik látványa, ami megnehezíti, hogy saját otthonaként képzelje el a lakást. Aki háztűznézőbe jön, nem a bútorainkra, családi fényképeinkre, emléktárgyainkra, cipőnkre, ruhánkra kiváncsi. Segítsük elő, hogy könnyen el tudja képzelni a házunkban a saját családját, és a saját holmijait. Az eladásra, kiadásra felkészített lakás keltsen tágas, világos, és semleges benyomást (a lehető legkevésbé fejezze ki az egyéniségünket - jó ízlésünket persze igen, már ha rendelkezünk ilyennel). Takarítás közben tegyük el szem elől a csak ránk jellemző holmikat. Ha egy mód van rá, helyezzük el másutt újságainkat, dvd és cd készleteinket, a fölösleges bútorokat, szőnyegeket, takarókat, stb. Ha másképp nem megy, béreljünk egy raktérhelyiséget valahol, és vigyük oda a pincében és a padláson felhalmozott holmit is.

Nem könnyű személyes holmijainktól megválni, de a takarítás és a rendrakás busásan megtérül. Mellesleg az elrakodás sokat segít a későbbi költözködésben is. A garázsban és a pincében legyen ugyanolyan rend és tisztaság, mint a lakásban. Apróságok, mint például az, ha szerszámaink szép rendben sorakoznak a fali tartóban, vagy hogy a kerti locsolócső gyönyörűen fel van tekerve, megalapozzák azt a benyomást, hogy ez egy gondosan karbantartott ház. Gondoljunk arra, hogy néz ki az IKEA áruházban, vagy egy lakberendezési újságban egy berendezett szoba. Lehet hangulatos, ízléses, barátságos, de mégis személytelen: akárki a sajátjának képzelheti, mert hiányoznak a lakók személyes holmijai. Ilyesféle hatásra kellene törekedni. Semmi ne álljon a kedvező első benyomás útjába!

Gardrobszoba és beépített szekrény

Sok vevőnél fontos szempont, hogy van-e ilyesmi, és ha igen, milyen tágas. Ha a mostanában nem használt ruháit máshol helyezi el, tágasabbnak fognak tűnni ezek a tárolóhelyek.

Festés

Egy friss festés tisztaságot kölcsönöz a lakótereknek, frissebbé és újabbá varázsolja őket. Nagyobbnak látszanak a szobák, ha világos, semleges színeket választunk; olyanokat, amelyek a lehető legtöbb ember tetszését elnyerik, például világos bézs, vagy törtfehér.

Padlószőnyeg

Vessünk rá egy hosszú, kritikus pillantást. Ha szemmel láthatóan használt, kopottacska, valószínűleg megéri kicserélni. Könnyű, és a nyereséghez képest nem is költséges befektetés annak érdekében, hogy gyorsabban eladjuk az ingatlant. Ha újat veszünk, válasszunk semleges, világos színeket, pl. nyers színűt, bézst. Ha mégsem cseréljük ki, esetleg mondhatjuk a vevőnek, hogy válasszon új szőnyeget, és annyival leengedjük az árat; a vevők szeretik úgy érezni, hogy jól járnak. De legalább annyit tegyünk meg, hogy alaposan kitisztíttatjuk a padlószőnyeget. (És az összes többi szőnyeget is, ami a hirdetési időszak alatt a lakásban marad.)

Javítások

Eladás, vagy bérbeadás előtt nem érdemes teljes felújításba vágnunk; ilyen komoly költséget nem tudnánk érvényesíteni az árban. Néhány kisebb javítás azonban szükséges lehet. Mindenképpen javítsuk meg a csöpögő csapokat, tisztítsuk ki a félig eldugult, lassú lefolyókat, javíttassuk meg a törött, félig leszakadt redőnyöket, a hibás esővízcsatornát, rossz kilincseket, repedt ablakokat. A javítás legyen minőségi munka; nem fognak minket komolyan venni a vevők, de még a bérlők sem, ha hozzá nem értő, olcsó, szedett-vedett, látványosan házilagos megoldásokat alkalmazunk. Gyakoroljunk
önkritikát!

Beázás, nedvesség

A mennyezeten, vagy a pincében virító beázásfoltok láttán a vevő úgy fogja érezni, hogy problematikus ingatlanban jár, óvatosnak kell lennie. Ne próbáljuk a beázásfoltokat kozmetikai módszerekkel eltüntetni. Miután elhárítottuk a beázást kiváltó okot, javíttassuk ki szakszerűen a beázott részeket, és foglaljuk írásba, milyen javítások történtek.

Ingatlanunk felkészítése az eladásra, bérbeadásra

Hogyan lássunk hozzá házunk, lakásunk eladásához, bérbeadásához?

Az első benyomás

Emlékszik még, mi tetszett meg benne annak idején? Mi miatt esett pont rá a választás?

Amikor azon gondolkodunk, hogyan is készítsük fel házunkat, lakásunkat az eladásra, vagy bérbeadásra, próbáljunk a majdani vevő, vagy bérlő fejével gondolkodni! Nézzük otthonunkat az ő szemével!

A levegős, rendes, tiszta lakás sokkal jobb benyomást kelt a vevőjelöltben. Komoly érdeklődést és bizalmat az az ingatlan ébreszt, amin látszik, hogy gondozzák, karbantartják, törődnek vele.

Pakoljuk el azokat a személyes tárgyakat, amelyek megnehezítenék a vevőnek, hogy saját otthonaként képzelje el lakásunkat! Maradhatnak a hangulatos dekorációk, de ne legyenek elöl családi fotóink, ruháink Ihletért lapozznóunk bele egy IKEA katalógusba: lakásunk legyen barátságos, hangulatos, ámde semleges és személytelen! Adjunk teret a vevő / bérlő képzeletének - ilyen kevésbé költséges eszközökkel is legyőzhetjük a konkurrenciát!

A vevő bátrabban veszi meg lakásunkat, házunkat, ha úgy érzi, nem kell kellemetlen meglepetésektől, nyűgös és költséges javítási procedúráktól tartania. Fessük le a fakertést és az ajtókereteket, szabadítsuk meg ingatlanunkat a kényelmes elhanyagoltság jeleitől: rozsdátlanítsunk, frissítsünk!

A gondosan, megnyugtatóan karbantartott ingatlan egyszerűen vonzóbb, és kitűnik a konkurrens ajánlatok tömegéből. Ha kellőképpen felkészítjük ingatlanunkat az eladásra, sok időt és fáradtságot megtakaríthatunk a hirdetési időszakban.

Apróság, de nagyon hat a vevőjelölt hangulatára: ne kelljen dideregni a lakásban akkor sem, ha tél van, és Ön érthető okokból nem fűt folyamatosan, ha nem lakik benne. Ide tartozik még: érkezzen 10 perccel hamarabb, és a redőnyöket húzza fel, a spalettákat nyissa ki, mielőtt megékezik az érdeklődő! Az ember a sok mindent megért, de az érdeklődő érzelmi döntését nagyon hátrányosan befolyásolhatja, ha az első benyomás sötét és hideg. Döntéseinket erősen befolyásolják az érzelmek.

Érzelmek!

A kedvező első benyomáshoz fontos ugyan, de nem elegendő a tisztaság és a kellemes látvány. Az illatoknak is komoly hatásuk van: szűntessük meg a szagokat (étel, cigaretta, ázott kutya, pelenka és egyebek), és varázsoljunk kellemes, de nem tolakodó, semleges illatot: tegyünk fel főni egy fahéjjal fűszerezett gyümölcsteát! A jövendőbeli vevőknek számít, mit mondanak a családtagjaik és a barátaik, de leginkább az, hogy mennyire tudják ingatlanunkat saját otthonuknak elképzelni.

Néhány kisebb változtatással el tudjuk érni, hogy házunk megragadja a leendő vásárlók figyelmét és azt az érzést ébressze bennük, hogy megfelelő otthon lesz a számukra.

Tervezzünk előre!

Tervezzük meg, hogy fogjuk „színpadra állítani” a lakást. Járjuk be egy jegyzetfüzettel, és írjunk fel minden kisebb-nagyobb zavaró tényezőt, szépítenivalót. Képzeljük el, milyennek látják a házunkat az arra járók, és azok, akik meglátogatnak minket. Mi tetszhet nekik, mi nem? Hol van szükség javításra, festésre, takarításra? Akár kifestünk, akár rendbehozzuk a kertet, nem kell nagy költségekbe vernünk magunkat, mert akkor kénytelenek volnánk árat emelni, amivel csak rontanánk esélyünket. Viszonylag kis költségvetésű javításokkal és csinosítással is elérhetjük, hogy ingatlanunk kedvező benyomást tegyen a komoly szándékú vevőjelöltekre.

A nem kedvező ingatlanpiacon is sikerrel akarjuk legyőzni a konkurenciát, tanuljuk meg a vevők, vagy bérlők szemével látni lakásunkat, különben a sokéves megszokás miatt nem vesszük észre, melyek lehetnek azok az apróságok, amelyek riasztólag hatnak az érdeklődőkre.

Lássunk néhány jó példát:

Megbízás ingatlan eladására, kiadására

Lakásunk, házunk, telkünk eladása, kiadása akkor lesz sikeres, ha cselekvés előtt körültekintően tájékozódunk:

• Mikor érdemes ingatlanunkat eladni, mikor érdemes kiadni?
• Hogy érhető el a legmagasabb ár?
• Érdemes-e költenünk az eladni, vagy kiadni kívánt ingatlanra?

Ha kellő információkkal felvértezve, és tapasztalt szakemberrel összefogva lát hozzá ingatlana eladásához, kiadásához, nagyobb valószínűséggel éri el kitűzött célját: az eladás, kiadás sikeres lebonyolítását a lehető legrövidebb időn belül, és az elérhető legmagasabb áron. Megbízóimnak ebben igyekszem segíteni.

Díjazás (jutalék) sikeres értékesítéskor

• a vételár 3 %-a
• egyhavi bérleti díj

Szerződés
A megbízási szerződést az ingatlan helyszínén való személyes találkozás során írjuk alá, amikor megbeszéljük az Önnek legjobban megfelelő értékesítési eljárást és a kínálati árat is, valamint a bemutató anyaghoz képeket készítek az ingatlanról. Megbízási szerződésem nem kizárólagos.

Sokat segít, ha a személyes találkozás előtt előkészíti a tulajdoni lapot és az alaprajzokat. Szükség esetén elektronikus úton is lehetőség van a megbízási szerződés megkötésére.

Köszönöm bizalmát, és várom megkeresését!

Ingatlan felvétele adatbázisunkba

Fotók, alaprajz
Ha a számítógépén már vannak fotói és alaprajza ingatlanáról, küldje el azokat emailben; vagy küldje el online fotóalbumának / weboldalának linkjét, ahonnan letölthetem a fotókat.

A hirdetés tartalma
Az alábbi adatlap kitöltésével viheti fel ingatlanát adatbázisunkba:

A hirdető neve:

Telefonszáma:

Email címe:

Kategória:

eladó ingatlan kiadó ingatlan kiadó is + eladó is

Ingatlan típusa:

családi ház sorház ikerház lakás: nem panel lakás: panel építési telek egyeb

Megye:

Budapest Baranya Bács-Kiskun Békés Borsod-Abaúj-Zemplén Csongrád Fejér Győr-Moson-Sopron Hajdú-Bihar Heves Komárom-Esztergom Nógrád Pest Somogy Szabolcs-Szatmár-Bereg Jász-Nagykun-Szolnok Tolna Vas Veszprém

Település:

Irányítószám:

Utca, házszám, emelet, ajtó:

Helyrajzi szám:

Eladási ár (millió Ft):

Bérleti díj (ezer Ft/hó)

Lakóterület (m²)

Telekterület (m²)

Az ingatlan állapota:

nincs adat építés alatt új építésű újszerű felújított jó állapotú közepes állapotú felújítandó

Szobák száma összesen:

Hálószobák száma:

Épület szintjei:

nincs adat 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 több, mint 10

Emelet

nincs adat alagsor / szuterén földszint félemelet 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 10. emelet felett

Tetőtéri:

nincs adat tetőtéri a lakás nem tetőtéri

Fűtés:

nincs gáz (cirko) gáz (konvektor) gáz (héra) távfűtés elektromos fűtés házközponti fűtés házközponti egyedi méréssel fan-coil egyéb

Lift:

nincs adat nincs van

Parkolás:

nincs adat utcán, közterületen ingyenes utcán, közterületen fizetős lakáshoz van kültéri parkoló fedett kocsibeálló garázs

Kilátás:

nincs adat udvari utcai kertre néző panorámás

Kiemelt jellemzők:

Helyiségek:

ALAGSOR:

FÖLDSZINT:

EMELET:

TETŐTÉR:

Megjegyzés:

Angol megjegyzés:

Miért jó, ha itt hirdeti ingatlanát?

Hirdesse az Ab-Lak -ban ingatlanát, hogy a magyar és a külföldi érdeklődők is megtalálják!

Miért jó, ha itt hirdeti ingatlanát?

1. Mert akkor én fogadom az érdeklődők telefonjait, válaszolok az emailjeikre, és megmutatom nekik az Ön lakását, házát.
2. Mert ingtlan-értékesítőként tudom, hogy kell egy ingatlant profi módon bemutatni a “piacon”.
3. Mert értékbecslőként meg tudom mondani, mi jelenleg az Ön ingatlanának optimális kínálati ára.
4. Mert nyelvi akadályokat elhárítom: A megbízásomba került ingatlanokat angolul is, magyarul is hidetem, és a helyi, illetve a nemzetközi ingatlanpiaci elvárásoknak megfelelően tálalom.